任意売却の流れ
慎重に計画した住宅ローンも、離婚や相続、転勤などの思いがけない事情で返済に行き詰ってしまうことがあるかもしれません。住宅ローンの返済が滞ると、いずれローンで購入した自宅は有無を言わさず競売にかけられてしまいます。競売は、ローンの返済が滞った際に、金融機関が債権回収のために強制的に売却する手続きであり、競売開始の通知が届いてからでも任意売却はできますが、競売開始日の前日がタイムリミットです。自宅が競売にかけられる前に「任意売却」の検討をおすすめします。
「任意売却」とは、住宅ローン等が残っている住宅を、お金を貸してくれた金融機関との話し合いによって売却をする手続きです。任意売却は、残債があるまま抵当権や差し押さえを解除し、売却を認めてもらう必要があり、融資を受けた金融機関（債権者）の同意が必要となります。
任意売却の大まかな流れは以下のようになります。
１．価格査定とローン残高の確認
まずは、販売価格を決めるために、住宅の査定を行います。次に、借入先の金融機関から住宅ローンの残高証明を取得し、詳細な住宅ローンの残高を調べます。
２．債権者に売却の許可をもらう
任意売却をするには、金融機関に売却の許可をもらわなければなりません。債権者が複数いる場合は、全員と連絡を取り全員の了承を得なければなりません。また、連帯保証人を立てている場合は、連帯保証人からの了承も必要となります。
３．売却の開始
債権者との話し合いが完了したら、売却手続きを開始します。任意売却は、競売のように競りにかけられるのではなく、通常の売買物件と同じように売りに出されます。競売のように住所が公表されることはなく、プライバシーは守られます。
４．売買の契約
買主が見つかり価格の合意が得られたら、売買契約となります。債権者に購入申込書と売買代金配分表を提出し、債権者に許可を得て買主への売却が可能になります。一般的な不動産売買と同様に、決済日を決めて手付金を受領します。
５．決済及び引っ越し
売買契約からおよそ１か月後に、決済及び自宅の引き渡しの日が設けられます。売買金額は債務の返済が優先されますが、交渉次第では引越し代金や余剰金として数十万円を手元に残してもらえる可能性もあります。
６．債務が残った場合は無理のない返済計画を
任意売却は、住宅ローン残債以上で売れないために選択する売却方法です。そのため、売却後も債務が残ってしまいます。任意売却では、強引な取り立てはなく、無理のない範囲での返済計画を立てることが可能です。
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